- Tiền thuê đang đỡ khoản nào?
- Giá đang rao chỉ là điểm bắt đầu
- Thử bớt 20% trước
- Đủ giá nhưng chưa đủ sớm
- Phần thiếu được bù từ đâu?
- Cùng hụt 20%, hậu quả khác nhau
- Thuê TGC thấp hơn hay để trống lâu hơn?
- Khi căn bắt đầu cần mình bù ngược
- Tiền thuê thấp hơn vẫn có thể ổn
- Đừng lấy tiền thuê để kéo giá mua lên
- Khi quá nhiều chuyện phải đúng
- Thử trước khi mua
- Khi hụt mà chưa phải xoay tiền
- Khi chỉ còn một chỗ chưa rõ
- Khi tiền thuê phải gánh quá nhiều việc
- Tiền thuê TGC nên làm căn nhẹ hơn
“Tiền thuê chắc cũng đỡ được phần nào khoản ngân hàng.”
Nghe hợp lý.
Và nhiều trường hợp đúng là như vậy.
Một căn không nhất thiết phải tự trả hết mọi chi phí. Chỉ cần tiền thuê đỡ được một phần khoản vay, giảm số tiền phải bỏ thêm mỗi tháng hoặc giúp mình chưa phải dùng tới khoản tiền khác, việc giữ căn đã nhẹ đi khá nhiều.
Chỗ dễ tính quá tay thường nằm ở đoạn sau.
Mình thấy một mức thuê khá đẹp.
Rồi vô thức coi khoản đó như tiền sẽ về đều hàng tháng.
Trước khi đưa nó vào kế hoạch, thử đổi câu hỏi:
Nếu tiền thuê thực tế thấp hơn mức đang tính khoảng 20%, phần còn thiếu sẽ được bù bằng tiền nào?
20% ở đây chỉ là một mức giả định để thử kế hoạch.
Không phải dự báo tiền thuê tại The Global City sẽ giảm 20%.
Tiền thuê đang đỡ khoản nào? #
Cùng nói “mua rồi cho thuê”, nhưng khoản thuê có thể đang làm những việc rất khác nhau.
Có người cần nó đỡ tiền ngân hàng.
Có người không vay nhiều, chỉ muốn mỗi tháng đỡ phải bỏ thêm.
Có người muốn giữ tiền mặt cho công việc.
Cũng có trường hợp tiền thuê chỉ là phần thêm. Có thì tốt, thấp hơn một chút cũng không làm kế hoạch đổi nhiều.
Một cách kiểm tra khá thật:
Nếu ba tháng chưa có tiền thuê, mình sẽ lấy tiền ở đâu để thay phần đó?
Nếu câu trả lời đến ngay — từ khoản thu nhập hàng tháng vẫn còn dư — thường chưa có gì đáng ngại.
Nếu phải nghĩ tới quỹ dự phòng, vốn công việc hoặc vay thêm, thì khoản thuê đang quan trọng hơn mình tưởng.
Giá đang rao chỉ là điểm bắt đầu #
Một con số trên tin rao rất dễ đi thẳng vào bảng tính.
Căn tương tự đang chào 30 triệu/tháng.
Thế là 30 triệu được nhân 12.
Rồi đặt cạnh khoản phải trả ngân hàng.
Trên giấy nhìn khá gọn.
Ngoài thực tế, dòng tiền đi qua nhiều bước hơn.
| Con số mình thấy | Điều cần biết tiếp |
|---|---|
| Giá đang chào | Hai bên thực sự chốt ở mức nào |
| Giá đã chốt | Khách bắt đầu trả tiền từ khi nào |
| Tiền khách trả | Có tháng trống hoặc gián đoạn không |
| Tiền thu được | Còn lại bao nhiêu sau những khoản phải chi cho việc cho thuê |
Ngay cả mức đã chốt cũng chưa phải số tiền cuối cùng mình có thể dùng để trả khoản vay.
Bảng này không nói mức thuê nào là đúng cho The Global City. Nó chỉ tách những con số rất dễ bị nhập làm một.
Cũng không nên lấy giá thuê của căn hộ, nhà phố, shophouse hay văn phòng trong cùng dự án rồi gom thành một “mặt bằng thuê”. Cùng một tên dự án không có nghĩa đó là cùng một sản phẩm cho thuê.
Thử bớt 20% trước #
Giả sử mình đang tính 30 triệu/tháng.
Tạm thời đừng tranh luận 30 triệu có đúng hay không.
Thử với 24 triệu.
Thiếu 6 triệu mỗi tháng.
Nghe riêng lẻ chưa phải con số quá lớn.
Nhưng 6 triệu đó lấy ở đâu mới là phần đáng nhìn.
Từ khoản tiền hàng tháng vốn vẫn còn dư? Có thể chỉ là thu nhập thấp hơn kỳ vọng.
Từ quỹ dự phòng? Câu chuyện bắt đầu khác.
Từ vốn đang quay trong công việc? Lại khác nữa.
Cùng hụt 20%.
Nhưng thứ phải nhường phía sau không giống nhau.
Đủ giá nhưng chưa đủ sớm #
Cho thuê không chỉ có chuyện bao nhiêu tiền.
Nhiều khi mức thuê cuối cùng vẫn đạt như dự tính, nhưng khách vào muộn.
Hai tháng.
Ba tháng.
Hoặc lâu hơn mình nghĩ ban đầu.
Trong khoảng đó, tiền ngân hàng vẫn phải trả.
Căn vẫn có chi phí giữ.
Nội thất hoặc hoàn thiện có thể đã chi trước.
Tiền thuê thì chưa về.
Nên có hai câu cần tách hẳn:
Nếu thuê thấp hơn, ai bù?
Nếu khách vào chậm, mình tự gánh được bao lâu?
Nhìn trên cả năm, hai tình huống đôi khi cho ra con số khá giống nhau.
Nhưng với dòng tiền từng tháng, cảm giác rất khác.
Phần thiếu được bù từ đâu? #
Đây thường là chỗ đáng nhìn kỹ hơn tỷ suất cho thuê.
| Phần thiếu được bù từ | Nếu kéo dài, chuyện gì dễ xảy ra |
|---|---|
| Thu nhập hàng tháng còn dư | Mức thoải mái giảm |
| Quỹ tiền mặt | Khoảng đệm mỏng dần |
| Vốn kinh doanh | Công việc khác mất phần tiền đang cần |
| Vay thêm | Nghĩa vụ hàng tháng tăng |
| Trì hoãn việc khác | Một kế hoạch khác phải chờ |
| Bán tài sản hoặc bán căn sớm | Một quyết định mới xuất hiện vì thiếu tiền |
Không có dòng nào trong bảng tự nói rằng nên mua hay không nên mua.
Điểm đáng hỏi là:
Mình sẵn sàng lấy tiền từ nguồn đó trong bao lâu?
Ba tháng và hai năm không phải cùng một câu chuyện, dù số tiền mỗi tháng giống nhau.
Cùng hụt 20%, hậu quả khác nhau #
Hai người cùng tính 30 triệu tiền thuê.
Cùng nhận về 24 triệu.
Người thứ nhất vẫn còn dư dòng tiền hàng tháng. Sáu triệu thiếu chủ yếu làm khoản thu kém đẹp hơn.
Người thứ hai đang dùng gần hết tiền thuê để đỡ khoản vay. Sáu triệu bắt đầu ăn vào tiền mặt.
Một người khác nữa không ngại trả thêm hàng tháng, nhưng số tiền bù lại phải lấy từ vốn đang quay trong doanh nghiệp.
Con số giống nhau.
Nhưng sau vài tháng, ba người có thể ở ba tình huống hoàn toàn khác.
Đó là lý do chỉ nhìn mức thuê chưa đủ.
Thuê TGC thấp hơn hay để trống lâu hơn? #
Đây là chuyện rất thực tế trong vận hành cho thuê.
Một bên là hạ một chút để có khách sớm.
Bên kia là giữ mức mình muốn và chờ.
Nghe thì đơn giản, nhưng không có đáp án chung.
Nếu mỗi tháng căn trống đều khiến mình phải tự bù một khoản lớn, có khách sớm đôi khi đáng hơn vài triệu chênh lệch.
Nếu không chịu áp lực dòng tiền, chờ thêm lại có thể hợp lý.
Có một cách nghĩ khá dễ dùng:
Chờ thêm một tháng để giữ giá chỉ đáng nếu tháng trống đó không lấy mất nhiều hơn phần chênh mình đang cố giữ.
Có lúc nhìn lại mới thấy mình đang cố giữ thêm 2 triệu tiền thuê nhưng phải tự bỏ 15–20 triệu để chờ.
Lúc đó bài toán đã khác.
Khi căn bắt đầu cần mình bù ngược #
Ban đầu, mình kỳ vọng tiền thuê làm việc giữ căn nhẹ hơn.
Rồi khách vào chậm.
Hoặc mức thuê thấp hơn.
Thế là mình bắt đầu bỏ thêm tiền vào căn.
Một vài tháng có thể không đáng kể.
Nhưng kéo dài thêm, những câu hỏi khác bắt đầu xuất hiện.
Có tiếp tục giữ giá thuê không?
Có rút tiền từ công việc sang không?
Có giảm một khoản chi khác không?
Có nên thay đổi mức thuê để lấy khách sớm hơn?
Điểm đáng chú ý không phải căn “lời ít đi”.
Mà là một khoản hụt ban đầu khá nhỏ bắt đầu làm những việc khác phải đổi theo.
Tiền thuê thấp hơn vẫn có thể ổn #
Không phải cứ thấp hơn dự tính là có vấn đề.
Đây là chỗ dễ bị nói quá.
Có người chủ động xác định từ đầu rằng tiền thuê chỉ hỗ trợ một phần.
Phần còn lại họ vẫn sẵn sàng tự trả.
Nếu vậy, thuê thấp hơn một chút chỉ làm việc sở hữu kém đẹp hơn trên bảng tính.
Nó chưa chắc làm quyết định thay đổi.
Khác biệt lớn nằm ở việc khoản bù đó đã được chừa sẵn từ đầu hay chỉ xuất hiện sau khi mua.
Biết trước mình sẽ tự bỏ thêm 5–7 triệu mỗi tháng thường dễ xử lý hơn nhiều so với đến lúc khoản vay chạy rồi mới phát hiện ra.
Đừng lấy tiền thuê để kéo giá mua lên #
Một mức thuê đẹp rất dễ dẫn tới phép tính khác:
“Căn này đắt hơn chút cũng được. Sau này cho thuê bù.”
Đây là chỗ nên cẩn thận.
Nếu mức giá mua chỉ vừa chịu được khi tiền thuê đạt đúng kỳ vọng, thì có thể vấn đề không nằm ở thị trường thuê.
Nó nằm ở chỗ mình đã mua quá sát trần.
Tiền thuê nên giúp việc giữ căn nhẹ hơn.
Không nên được dùng để biến một mức mua vốn đã căng thành “ổn”.
Khi quá nhiều chuyện phải đúng #
Có những kế hoạch nhìn từng phần đều không quá đáng ngại.
Nhưng ghép lại thì hơi sít.
Khách phải vào khá nhanh.
Mức thuê không được thấp nhiều.
Chi phí hoàn thiện không được vượt.
Khoản vay cũng không được nặng hơn dự tính.
Chỉ cần một trong những việc đó lệch đi một chút là mình đã phải tự xoay tiền.
Đến đây, chuyện đáng quan tâm không còn là “rent có tốt không”.
Mà là kế hoạch còn bao nhiêu khoảng trống để chịu một tháng không như ý.
Thử trước khi mua #
Không cần dự báo thị trường ba năm.
Lấy mức thuê mình đang dùng trong kế hoạch.
Giảm 20%.
Rồi kiểm tra bốn câu:
- mỗi tháng mình phải bù thêm bao nhiêu;
- số tiền đó sẽ lấy ở đâu;
- mình muốn dùng nguồn đó trong bao lâu;
- nếu khách vào muộn thêm một đoạn, việc gì bị ảnh hưởng trước.
Nếu bốn câu này đều trả lời khá nhẹ, mức thuê thấp hơn chưa chắc làm thay đổi quyết định.
Nếu chỉ còn một chỗ chưa rõ, kiểm tra đúng chỗ đó.
Còn nếu chỉ cần hụt một phần tiền thuê đã phải vay thêm, rút vốn công việc hoặc trì hoãn một việc quan trọng, cách mua hiện tại đáng được tính lại.
Khi hụt mà chưa phải xoay tiền #
Tiền thuê có thể thấp hơn dự tính.
Nhưng khoản phải trả vẫn nằm trong tầm.
Phần bù đến từ số tiền mình vốn đã chừa sẵn.
Quỹ tiền mặt chưa bị rút xuống đáng kể.
Không có việc quan trọng nào phải lùi.
Lúc đó, tiền thuê thấp hơn chủ yếu làm việc sở hữu kém thoải mái hơn.
Mình vẫn chưa phải lấy tiền từ nơi khác chỉ để giữ căn.
Khi chỉ còn một chỗ chưa rõ #
Có lúc gần như mọi thứ đã tính được.
Chỉ còn một điểm cần kiểm tra.
Có thể là số tiền phải trả sau giai đoạn ưu đãi.
Tiền thuê còn lại sau các khoản liên quan.
Chi phí để căn sẵn sàng cho thuê.
Thời gian có khách.
Hoặc số tiền mình thật sự chấp nhận tự bù mỗi tháng.
Nếu chỉ còn đúng chỗ này chưa rõ, kiểm tra nó trước thường đã đủ để biết mình đang tính vừa hay quá căng.
Khi tiền thuê phải gánh quá nhiều việc #
Có trường hợp tiền thuê chỉ cần thấp hơn một chút là quỹ tiền mặt giảm, vốn công việc bị kéo sang hoặc một kế hoạch khác phải lùi.
Thậm chí ý nghĩ bán sớm bắt đầu xuất hiện.
Lúc đó, vấn đề không còn nằm ở con số 20%.
Cách mua này đang cần khách tới đủ sớm, trả đủ cao và gần như không được có khoảng trống.
Có thể phải giảm khoản vay.
Giữ thêm tiền mặt.
Hạ mức giá mua.
Chọn căn khác.
Hoặc chưa đi tiếp theo cách đang tính.
Không phải vì cho thuê là một ý tưởng kém.
Chỉ là việc sở hữu sẽ dễ chịu hơn nhiều khi mình không cần người thuê phải làm đúng mọi thứ để kế hoạch đứng được.
Tiền thuê TGC nên làm căn nhẹ hơn #
Tiền thuê là một lợi ích thật.
Nó có thể đỡ khoản vay, giảm số tiền phải bỏ thêm mỗi tháng và giúp mình giữ tiền cho việc khác.
Nhưng trước khi đưa khoản thuê vào phép tính, có một câu đáng giữ lại:
Nếu tiền thuê không đạt mức mình đang tính, số tiền phải tự bù sẽ lấy ở đâu — và mình muốn làm vậy trong bao lâu?
Nếu câu trả lời vẫn nhẹ, mức thuê thấp hơn chưa chắc đáng ngại.
Nếu câu trả lời bắt đầu chạm vào những khoản tiền vốn không muốn dùng tới, nên nhìn lại cách mua trước khi trông chờ căn tự bù cho mình.
